Ritorna la solidarietà passiva in condominio, dopo un breve periodo di scomparsa. In 16 giorni la Cassazione (e, si può dire, quasi gli stessi giudici) ha ribaltato due volte uno dei principi chiave della vita condominiale: quello in base al quale il creditore del condominio può rivalersi, in caso di mancato pagamento, su uno qualunque dei condomini anche per l'intero credito. Con la sentenza 14813/2008 segnalata l'11 giugno ad Arezzo al convegno Anaci, la Corte ha dichiarato corretto il principio applicato dal giudice di pace di Roma «in quanto non viene chiarito perché nella specie dovrebbe essere derogato il principio generale di cui all'articolo 1292 del Codice civile secondo il quale la solidarietà si presume nel caso di pluralità di debitori». Questa la decisione all'udienza del 24 aprile, pochi giorni dopo quella delle Sezioni Unite 9148 dell'8 aprile, che ha scelto l'indirizzo minoritario della parziarietà delle obbligazioni condominiali e con la quale sorge ora nuovamente il contrasto.La seconda sezione precisa, infatti, che il condominio esiste per la sola presenza di un edificio con proprietà per piani orizzontali e il pagamento non può rifiutarsi per l'inesistenza della tabelle millesimali. Quanto invece affermato dalle Sezioni unite aveva suscitato forti critiche perché la parziarietà può rivelarsi un boomerang per i condomini-consumato ri, esposti all'aumento dei costi dei lavori condominiali. Manifesta incoerenza sistematica, poi, con la perdurante solidarietà per fatti illeciti (art. 2055), dei dipendenti (art. 2049) e per omessa custodia (art. 2051), per non parlare della compromissione dell'equilibrio contrattuale nei contratti a prestazioni corrispettive per la violazione dell'articolo 1181 del Codice civile, oltre alla paralisi dell'autotutela del somministratore (art. 1460) finora possibile con la sospensione della fornitura di acqua, luce e gas per riscaldamento centralizzato per i grossi edifici condominiali per mancato pagamento delle bollette. Infatti contro la prestazione effettuata, astutamente, da un solo condomino non potrebbe più procedersi alla sospensione di prestazione "indivisibile" .L'applicabilità della parziarietà anche alle obbligazioni di fonte legale connesse a quelle contrattuali (contributi previdenziali) e a quelle pubbliche (Tosap, passi carrai, griglie, compensi verifiche biennali ascensori e sanzioni per violazioni norme sicurezza) dimostra l'irragionevolezza di un'esecuzione della condanna del condominio solo individualmente contro i condomini pro quota.La Corte scongiura, provvidenzialmente, il pericolo incombente dell'applicazione della parziarietà a tutte le obbligazioni pecuniarie con pluralità di soggetti, in forza dell'assunto generale che «la solidarietà passiva scaturisce dalla contestuale presenza di diversi requisiti, compresa l'indivisibilità della prestazione comune, in difetto dei quali e di una precisa disposizione di legge, prevale la struttura parziale dell'obbligazione pecuniaria». Infatti, la scelta condominiale della parziarietà «secondo i rigorosi principi di diritto che regolano "le obbligazioni comuni" con pluralità di debitori» coinvolge tutte le obbligazioni soggettivamente complesse di una prestazione pecuniaria intrinsecamente divisibile.(Commento tratto da "Norme e Tributi", Il Sole 24 Ore, 13 giugno 2008, pag. 35a cura di Nunzio Izzo)
2 commenti:
In un piccolo riquadro de ilsole24ore di oggi pag. 37 su norme e tributi/professioni sti viene citato:
UNA NOTA DELLA CASSAZIONE HA SPECIFICATO CHE NON SUSSISTE ALCUN CONTRASTO DI GIURISPRUDENZA TRA LE SENTENZE 14813/08 E 9148/08.
LA PRIMA STABILISCE LA SOLIDARIETA' PASSIVA TRA COMPROPRIETARI DI UN APPARTAMENTO SITO IN UN CONDOMINIO.
LA SECONDA LA ESCLUDE PER QUANTO RIGUARDA LE SPESE CONDOMINIALI, CHE INFATTI, FRA INQUILINI DI UNO STESSO PALAZZO, SONO DA INTENDERSI SEMPRE PRO-QUOTA.
Andrea STECCA
Rovigo
Responsabilità in condominio rispetto ai morosi
L’amministratore deve riscuotere le quote di spese condominiali e reinvestirle per il funzionamento del condominio
Sovente i condomini sanno pretendere ma si dimenticano di pagare. Possono avere ragione quando lo stabile non funziona a dovere e gli amministratori sprovveduti o imbroglioni calpestano leggi e regolamenti; tuttavia sbagliano strada. perché la via da seguire non è quella di rifiutare i versamenti.
L’amministratore infatti deve far approvare dall’assemblea il consuntivo e il piano di riparto delle spese così come deve far approvare il preventivo e la loro ripartizione. Ciò è la base di tutto e non si vede proprio come dopo tali approvazioni i condomini possano rifiutarsi di pagare.
Il decreto di ingiunzione
L'articolo 63, primo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile, pone tra le mani dell'amministratore condominiale un'arma abbastanza potente. Afferma infatti che, per la riscossione delle spese in base alla ripartizione decisa in assemblea, egli può"ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione" . Il che significa che il giudice, basandosi sulle prove portate dall'amministratore , può ingiungere subito di pagare le spese al condomino; quest'ultimo, se pensa di non dovere nulla, potrà senz'altro far causa al condominio, ma nel frattempo dovrà versare quanto richiesto dal giudice. Se vince la causa avrà indietro quanto ingiustamente pagato, con tanto di interessi.
La procedura del decreto ingiuntivo è molto più rapida ed efficace di quella ordinaria, che prevede spesso un attesa di anni prima di veder riconosciute in giudizio le proprie ragioni. Non solo: l'amministratore che non ha richiesto il decreto ingiuntivo a tempo debito può essere condannato al pagamento dei danni. Non potrà accampare scuse: non è necessario infatti che l'incarico di conferire in giudizio sia approvato in assemblea.
Tempi e modi del giudizio
L'obbligo a pagare decorre dal momento in cui è approvata la ripartizione delle spese. Dalla stessa data (e non, per esempio, da quella di approvazione del bilancio condominiale, che può anche essere antecedente) decorre anche il periodo di prescrizione del debito: cioè i cinque anni di tempo che ha il condominio per ricorrere in giudizio e farsi restituire i soldi. Perché ci sia morosità, )deve esistere anche una lettera di diffida al pagamento. Il regolamento condominiale contrattuale e anche quello"interno o assembleare", cioè approvato a maggioranza in assemblea, possono disporre quanto tempo deve passare prima che un condomino sia giudicato moroso.
Il regolamento contrattuale (cioè accettato da tutti), può fare anche di più: per esempio decidere il tasso degli interessi di mora, anche superiore a quello legale, cioè stabilito dalla legge (cioè al 2,5% fino 31/12/2000, il 3,5% fino 31/12/2001 e il 3% in seguito). Viceversa il regolamento approvato in assemblea non può fare eccezione alla regola dell'interesse legale.
Responsabilità dei condomini
Chi paga, quando un condomino è moroso? )La prima risposta è: il condominio, o meglio ogni singolo condomino. Va infatti premesso che i debiti si hanno quasi sempre con persone estranee al condominio stesso. Per esempio i fornitori del gasolio o del metano, il portiere, l'Inps, il Fisco, una ditta edile. Essi concludono contratti con l'intero condominio, non con i singoli proprietari, . Ed è quindi il condominio a rispondere del debito, salvo poi rivalersi contro il moroso. La spartizione dei debiti, in proporzione ai millesimi condominiali, resta un problema interno, che non riguarda i suoi debitori, che non devono essere costretti a chiedere il denaro a ciascuno degli abitanti dello stabile.
Ma c'è di più: la responsabilità in condominio è, come si dice, "solidale". Cioè ciascuno dei proprietari può essere costretto a pagare quanto dovuto dall'intero condominio. A sua volta il condomino preso di mira, una volta saldato il debito, potrà rivalersi, anche in causa, contro tutti i vicini di casa. Si capisce il perché sia una garanzia avere come debitore un condominio. E si capisce anche il perché essere condomino può rivelarsi un rischio infernale.
La spartizione del debito.
Ecco quindi che i condomini si trovano spesso costretti a "coprire", bene o male, i buchi contabili lasciati dai loro vicini. Ma secondo che principio ciò può avvenire? Il criterio di spartizione cambierà a seconda della spesa dovuta: per esempio quella della tinteggiatura della facciata sarà divisa secondo i millesimi di proprietà, e quella della riparazione delle scale, secondo i millesimi previsti per scale ed ascensore. I millesimi stessi andranno però ricalcolati, escludendo dal conto il moroso. La giurisprudenza più recente aggiunge che la decisione di ripianare così i debiti altrui va presa con una delibera assembleare, che crei una voce nel rendiconto condominiale dichiaratamente "provvisoria" , in attesa dello sperato recupero del debito. L'obbligo di sostituirsi al moroso riguarda solo i debiti inesigibili: non è quindi consentito all'amministratore di pretendere denaro per semplici ritardi nel versamento da parte di qualcuno o comunque senza aver richiesto un decreto ingiuntivo per il pagamento. )
Condominio e tutele in caso di morosità
L'articolo 63 delle disposizioni di attuazione offre anche un'altra tutela ai condomini creditori: quando la mora è di almeno sei mesi, e il regolamento condominiale lo prevede, l'amministratore può sospendere al condomino moroso"l'utilizzazi one dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato". Nei palazzi tali servizi sono )normalmente il riscaldamento centralizzato, l'acqua e l'ascensore. Escludendo quest'ultimo (a meno che ciascuno dei condomini abbia una chiave per utilizzarlo) , bisognerebbe che gli impianti siano costruiti e tarati in modo tale da permettere il distacco forzoso: il che è raro. Si tratta, in buona sostanza, di una norma scarsamente utilizzata e di difficile applicazione.
Fondo cassa morosi
E' possibile per l'amministratore costituire un fondo cassa, finanziato da tutti, per il pagamento delle quote dei morosi o comunque dei ritardatari? La risposta è: dipende. Occorre innanzitutto che il fondo sia approvato dall'assemblea condominiale. Inoltre nella delibera va espressamente previsto che il fondo abbia vita provvisoria e che sia"salvo conguaglio", cioè salvo possibile rimborso delle somme anticipate. Altrimenti la decisione assembleare è nulla.
Acquisto dell'appartamento di moroso
L'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che chi compra un appartamento da un moroso è obbligato, insieme a lui e in "solido", cioè per l'intera cifra, al versamento dei debiti condominiali per l'anno in corso e per quello precedente, perfino se non era a conoscenza del debito. Non si intende l'anno solare, bensì quello di "bilancio" condominiale, che va in genere da luglio al giugno dell'anno successivo. Naturalmente l'acquirente potrà in seguito rifarsi contro il venditore, chiedendogli indietro quanto anticipato. In effetti è spesso più comodo, per il condominio, prendersela con il nuovo acquirente, che è a portata di mano e ha un immobile ipotecabile o vendibile all'asta, piuttosto che con il venditore, difficilmente rintracciabile. Quindi è bene che, prima di acquistare, ci si informi dei debiti di chi vende, facendosi rilasciare un permesso per chiedere informazioni a questo proposito l'amministratore (che altrimenti potrebbe rifiutarsi, appellandosi alle norme sulla privacy).
Proprietari falliti
Chi fallisce ha comunque diritto ad avere la casa di abitazione per sé e per la sua famiglia, almeno fintanto che essa non venga messa all'asta dal curatore del fallimento. Non gli può essere sottratto neanche lo stipendio o la pensione, entro i limiti di quanto occorre per il mantenimento suo e della famiglia. E' quindi piuttosto difficile per il condominio ottenere soldi, quando il singolo condomino fallisce. Anche perché vi sono certi creditori (per esempio il Fisco) che hanno il diritto di farsi pagare per primi.
A patto che il fallito abbia altre disponibilità economiche, oltre quelle necessarie alla sussistenza, il condominio può tentare di rifarsi su di lui. Se invece non le ha, il condominio potrà provare a chiedere il denaro al curatore del fallimento. Se infine il fallito fatica a sopravvivere, il giudice delegato può anche concedere a lui o alla sua famiglia un sussidio, a titolo di alimenti: teoricamente parlando, potrebbe comprendere anche una quota per le spese condominiali.
Il condominio non potrà neppure riporre troppe speranze nell'acquirente dell'appartamento all'asta fallimentare. Infatti l'obbligo a pagare dell'acquirente è limitato all'anno dell'acquisto e a quello precedente, mentre le aste immobiliari, nonostante la recente riforma che prevede l'intervento dei notai, durano ben più a lungo di due anni.
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