Spesso in condominio ci si ritrova con la primaria esigenza di approvare le tabelle millesimali, la giurisprudenza ha chiarito che per l'approvazione delle tabelle laddove manchino e' necessaria l'unanimita'..
molto spesso pultroppo accade che molta gente con la scusa dell'unanimita (spesso marciando su questo fatto ) si oppone impedendo di fatto l'approvazione delle tabelle cosa fare allora?
molto spesso pultroppo accade che molta gente con la scusa dell'unanimita (spesso marciando su questo fatto ) si oppone impedendo di fatto l'approvazione delle tabelle cosa fare allora?
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TRIBUNALE DI VERONA
29 giugno 1995.
Pres. Chimenz - Est. Medici - Venturi (avv. Fain Binda) c. Condominio di Via Nicolodi n. 4 in Verona (avv. Carli).
Regolamento di condominio
Regolamento di condominio - Modificazioni - Condizioni - Consenso unanime dei condomini - Necessità -
Conseguenze - Delibera assembleare con la quale venga affidato ad un tecnico l’incarico di formare le tabelle
millesimali - Approvazione nonostante l’assenza di un condomino - Nullità della delibera.
Le clausole del regolamento condominiale che stabiliscono i criteri di ripartizione delle spese sono modificabili
soltanto con il consenso unanime dei condomini. È pertanto nulla, in quanto adottata in assenza di un condomino, la
delibera assembleare con la quale venga affidato ad un tecnico specializzato l’incarico di formare le tabelle millesimali.
Detta delibera, pur costituendo un atto prodromico alla modifica del criterio di ripartizione delle spese reca comunque
un danno al condomino assente, il quale è pertanto legittimato ad impugnarla. (C.c., art. 1136; c.c., art. 1138) (1).
(1) Sulle modificazioni delle clausole del regolamento di condominio, cfr. Cass. 15 aprile 1987, n. 3733, in questa Rivista 1987, 587; Cass. 21
gennaio 1985, n. 208, ivi 1985, 379 e Trib. Spoleto 18 aprile 1987, n. 66, ivi 1987, 522. In argomento, cfr. C. SFORZA FOGLIANI, G. FERRARI, S.
MAGLIA, TuttoCondominio, Cd-Rom, ver. 1.0, Archivio Dizionario, voce Regolamento, sottovoce Modificazioni, Ed. La Tribuna Multimedia,
Piacenza 1996.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Con atto di citazione Venturi Renata in Giuliani conveniva, avanti l’intestato
tribunale, il condominio Nicolodi n. 4, in persona dell’amministratore Voi Antonio, esponendo di essere proprietaria di
un appartamento sito nel condominio.
Lamentava che, approfittando della sua momentanea assenza, l’assemblea condominiale aveva disposto di modificare
l’art. 16 del regolamento di condominio statuendo una ripartizione per quote millesimali anziché per carature, nonché di
affidare ad un tecnico specializzato l’incarico di formare la tabella millesimale.
Eccepiva l’invalidità di detta delibera posto che la modifica della clausola regolamentare avrebbe potuto attuarsi solo
con il consenso dell’unanimità dei condomini; chiedeva pertanto fosse dichiarata la nullità della delibera, nonché sospesa
la provvisoria esecuzione della stessa.
Si costituiva in giudizio il condominio sostenendo la validità della delibera posto che l’aver dato incarico ad un tecnico
di calcolare le tabelle millesimali non poteva essere inteso quale volontà di modificare il vigente sistema di ripartizione
delle spese, conseguentemente eccepiva la carenza d’interesse ad agire in capo all’attrice.
La causa, istruita tramite allegazione documentale, passa in decisione sulle epigrafate conclusioni.
MOTIVI DELLA DECISIONE. - La domanda deve essere accolta. L’art. 16 del regolamento di condominio statuisce che
tutte le spese per la manutenzione straordinaria saranno ripartite secondo le carature assegnate ad ogni socio, le restanti
spese saranno divise in parti uguali fra i condomini.
Per modificare la prima parte del disposto dell’art. 16 è necessario il consenso di tutti i condomini.
L’assemblea dei condomini, assente l’attrice Venturi Renata, ha deliberato all’unanimità di affidare ad un tecnico
specializzato l’incarico di formare la tabella millesimale delle unità immobiliari del condominio.
Detta delibera, ancorché la si volesse ritenere un atto prodromico alla modifica del criterio di ripartizione delle spese,
reca comunque un danno a Venturi Renata che, ha, quindi, interesse ad impugnarla.
Infatti se sarà dato l’incarico al tecnico, i condomini dovranno comunque sopportare le spese del compenso spettante al
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tecnico.
Dette spese ricadranno anche in capo a Venturi Renata, che ha più volte manifestato la volontà di opporsi a qualsiasi
modifica del criterio di ripartizione delle stesse.
Venturi Renata, quindi, patisce un danno da detta delibera.
Solo se i condomini, che hanno votato detta delibera, si fossero assunti l’onere delle spese spettanti a Venturi Renata
essa non avrebbe avuto alcun danno, né alcun interesse ad impugnarla.
Né vale obiettare che la delibera non è stata portata in esecuzione in quanto non è stato incaricato alcun tecnico posto
che o la delibera è un mero atto interno, e quindi non si capisce perché sia stata adottata oppure, scaduti i termini per
l’impugnazione, Venturi Renata sarebbe stata costretta ad accettare la nomina di un tecnico col conseguente onere delle
spese.
Accertato l’interesse ad agire di Venturi Renata e l’illegittimità della delibera, la domanda va accolta, con
dichiarazione di nullità della delibera e sospensione della stessa.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
Sentenza esecutiva per legge. (Omissis).
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L'errore come causa di revisione delle tabelle millesimali
Le Tabelle Millesimali possono essere oggetto di revisione solo qualora ricor¬rano i presupposti di cui all'art. 69 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile e cioè quando risulta che sono conseguenza di un errore oppure quan¬do, per le mutate condizioni di una par¬te dell'edificio, in conseguenza della so¬praelevazione di nuovi piani, di espro¬priazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario trai valori dei sin¬goli piani o porzioni di piano.
Esaminiamo in questa sede il primo dei suindicati presupposti e cioè l'errore. L'errore viene definito nel dizionario della lingua italiana come fraintendi¬mento o travisamento della realtà, op¬pure come infrazione di una regola o di una consuetudine, oppure ancora come una azione inopportuna e svantaggiosa. Prima di considerare come e quando l'errore diventa rilevante ai fini della re¬visione delle tabelle millesimali, è neces¬sario esaminare la disciplina generale dell'errore nel "contratto", rientrando in tale istituto giuridico (il contratto ap¬punto) le tabelle millesimali che vengo¬no accettate, e/o pattuite direttamente, da tutti i partecipanti al Condominio.
La volontà che le parti esprimono nella formazione dell'accordo che costitui¬sce, per definizione, il contratto, è un elemento essenziale del contratto me¬desimo. Quando tale volontà è alterata, ossia, come si dice in termine tecnico è"viziata", il contratto può essere annul¬lato a richiesta della parte.
Gli effetti del contratto annullabile si producono tutti fino a che il contratto non viene dichiarato annullato. L'annullamento può essere chiesto solo dal soggetto nel cui interesse è stabilito dalla legge e la relativa azione si prescri¬ve in 5 anni.
Il contratto annullabile può essere sana¬to con la convalida, cioè con un altro contratto con il quale la persona che ha diritto di chiedere l'annullamento vi ri¬nuncia.
I vizi della volontà che producono l'an¬nullabilità del contratto sono disciplina¬ti dagli articoli da 1427 a 1440 del codi¬ce civile, e sono l'errore, la violenza, il dolo.
L'errore consiste in una falsa cono¬scenza, oppure nell'ignoranza della real¬tà. Può essere di fatto, quando riguarda appunto una circostanza di fatto, oppu¬re di diritto, quando riguarda l'erronea valutazione di una situazione giuridica: ad esempio ho acquistato merce per esportarla ignorando che la sua esportazione è proibita, ho acquistato un terreno per costruirci una casa ignorando che non è terreno edificabile. Per pro¬durre l'annullabilità del contratto l'erro¬re deve essere essenziale, tale cioè che se non ci fosse stato la persona non avrebbe concluso il contratto stesso.
Oltre che essenziale l'errore deve essere anche riconoscibile dall'altra parte che stipula il contratto la quale, usando la normale diligenza, avrebbe potuto rile¬varlo e avvisare chi era in errore che si stava appunto sbagliando.
Gli altri due "vizi' della volontà che producono l'annullabilità del contratto, sono, come già accennato, il dolo e la violenza.
Il dolo è un inganno che spinge la per¬sona a concludere un contratto che di¬versamente non avrebbe concluso.
La violenza è una violenza psichica consistente nella minaccia di un male ingiusto con la quale si induce una per¬sona a concludere un contratto e pro¬duce l'annullabilità del contratto stesso. Per essere rilevante la violenza deve es¬sere tale da far impressione ad una per¬sona sensata e farle temere di esporre sé o il coniuge, o l'ascendente, o il discen¬dente, o i suoi beni o quelli delle perso¬ne suindicate, ad un male ingiusto e no¬tevole.
L'errore nelle Tabelle Millesimali
Torniamo ora ad esaminare come l'er¬rore è stato ritenuto rilevante ai fini della revisione delle Tabelle Millesimali. La giurisprudenza della Cassazione non è pacifica sul punto. Infatti una parte, dando rilievo all'aspetto oggettivo, ritie¬ne che l'errore debba consistere nella obiettiva divergenza tra il valore effetti¬vo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle Tabelle; un'altra parte invece privi¬legia l'aspetto soggettivo e ritiene rile¬vante l'errore non tanto nella sua og¬gettività ma solo in quanto abbia deter¬minato un vizio del consenso nel senso sopra descritto, e dunque un vizio nella formazione della volontà delle parti che produce l'annullamento del contratto. E così la Corte di Cassazione a Sezioni Unite con sentenza 6222/97 del 09.07.1997 ha statuito che "in materia di condominio negli edifici, l'errore che ai sensi del¬l'art.. 69 dip. att. e. c. giustifica la revisione del-k tabelle millesimali non coincide con l'errore vizio del consenso, disciplinato dagli art 1428 ss codice civile, ma consiste nell'obiettiva diver genza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle, senza che in proposito rilevi il carattere negoziale della formazione delle stesse ".
Il concetto è stato ribadito in altra sen¬tenza della stessa Cassazione e dei giu¬dici di merito.
"In tema di condominio in edifici, l'errore che giustifica, ai sensi dell'ad. 69 n. 1 dsp. att.cod civ, la revisione delle tabelle millesimali non coincide con l'errore vizio del consenso, di cui agli art. 1428 sscc.., ma consiste nell'obiet¬tiva divergenza tra il valore effettivo delle sin¬gole unità immobiliari dell'edificio e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle, senza che in proposito rilevi il carattere negoziale della formazione delle tabelle (Cass. civ. Sez. II, 28/3/2001 n. 4528 e 27/3/2001 n. 4421).
"Per integrare la nozione di "errore" che, ai sensi dell'art. 69 di p. att cod av autorizza la revisione delle tabelle millesimali, occorre che si sia in presenta di errori oggettivi, causa di
apprezzabile divergenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari ed il valore effettivo delle stesse (ad esempio: divergenze di estensione della superficie di piano e simili). Di conseguenza nella stima degli elementi necessari perla valutazione ex art. 68 dip. att. cod civ., resta esclusa la rilevanza (ai fini dell'errore) dei criteri soggettivi (ad esempio.- di ordine estetico e simili)" (Tribunale Padova Sez. II, 4/1/2001).
"In tema di condominio di edifici, l'errore il quale, ai sensi dell'art. 69 dipp att cod civ giustifica la revisione delle tabelle milksimah, non coincide con l'errore vizio del consenso, disciplinato dall'art. 1428 e ss., ma consiste nel¬la obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore propor¬zionale ad esse attribuito nelk tabelle, senza che in proposito rilevi il carattere negoziale del- la formazione delle stesse" (Tribunale Pado¬va, Sez. 11, 27/9/2003).
"In tema di tabelle millesimali nel condominio di edifici, nell'ipotesi in cui dette tabelle conten¬gano un errore che sia una semplice divergenza tra il valore (nel senso di estensione della super¬ficie) effettivo delle singole unità immobiliari il valore ad esse attribuito in tabella, tale errore è emandabile con la procedura di cui all'art. 69 dpi.p. att. cod civ" (Tribunale Gallarate 7/7/2005).
Come già precisato più sopra, bisogna segnalare un'altra, sentenza della Cassa¬zione che, discostandosi dal suindicato insegnamento delle Sezioni Unite, ha espresso un concetto diverso da quello come sopra riportato, e ha considerato, come già accennato, l'errore nel suo aspetto soggettivo.
Si tratta della seguente sentenza:
Aii fini della revisione e modificazione delk ta¬belle millesimali prevista dall'art 69 dip aff c.c., è rilevante l'accertamento della natura con¬trattuale o meno delle stesse, poiché, in caso di tabella cosiddetta "contrattuale '. l'errore non rileva nella sua oggettività ma solo in quanto abbia determinato un vizio del consenso; per¬tanto, non è esperibile l'azione prevista dall'art. 69 dp. cit., ma solo l'ordinaria adone di an
nullamento del contratto, previa allegazione ai un vizio di volontà" (Cass. civ, Sez. RJ2.06.2001, n. 7908).
E' evidente che, sulla base di un orien¬tamento piuttosto che dell'altro, cam¬biano i presupposti dell'azione con conseguente differente natura delle prove da esibire al Tribunale.
La tesi per la quale l'errore è rilevante sotto l'aspetto soggettivo, richiede che il condomino interessato fornisca la pro¬va, molto più difficile e complessa, del¬la sussistenza dei presupposti di cui agli articoli 1428 - 1429, 1431 codice civile (essenzialità e riconoscibilità dell'erro¬re).
Per non dire poi che la azione di annul¬lamento del contratto conseguente ad errore si prescrive, come già più sopra detto, in cinque anni e va proposta di¬rettamente dal soggetto che è incorso nell'errore.
Al contrario la tesi, allo stato prevalen¬te, che privilegia l'aspetto oggettivo, ri¬chiede l'accertamento di dati di fatto ri¬scontrabili oggettivamente.
L'unanimità dei consensi
per la modifica
La modifica delle Tabelle Millesimali necessita dell'accordo unanime di tutti i condomini e, pertanto, non è possibile attuarla con una delibera assembleare.
Non rientra infatti, in via generale, nel¬la competenza dell'assemblea la forma¬zione delle Tabelle Millesimali.
`La delibera ione assembleare adottata a maggioranza, che approvi le tabelle millesimali o il regolamento non contrattuale relativi al¬la ripartizione delle spese, è inefficace nei con¬fronti del condomino assente o dissenziente per nullità deducibile senza limitazione di tempo e non meramente annullabile su impugnazione da proporsi entro trenta giorni, a norma del¬l'art. 1137 c.c., atteso che le attribuzioni del¬l'assemblea, ai sensi dell'art. 1135 c.c., sono circoscritte all'amministra.zione dei beni comu¬ni nel rispetto dei criteri fissati dalla legge o dalla volontà unanime dei condomini" (Cassa¬zione civile, 9 agosto 1996, n. 7359).
L,a declaratoria della nullità di una delibera dell'assemblea condominiale presuppone la sus¬sisten.za di un interesse dell'attore alla sua im¬pugna.zione, la cui valutazione va effettuata (da parte del giudice del merito) non in astrat¬to, ma in concreto, avendo riguardo alla posi¬z.ione di vantaggio effettivo che dalla pronun.zìa può derivargli (nella fattispecie, la S. C. ha confer¬mato la pronuncia del giudice d'appello, che aveva escluso l'interesse del condomino ad im¬pugnare una delibera di modificazione delle ta¬belle millesimali assunta ai sensi dell'art.69 n. 2 dis p.at t.c c., approvata senza il consenso unanime di tutti i condomini, in base al rilievo che da tale modifica non derivava da un pregiudizio al ricorrente)" (Cassazione civile, 1 dicembre 2000, n. 15377).
L'azione giudiziaria per la revisione Anche quando sia evidente la necessità della modifica, l'Amministratore del Condominio non ha alcuna legittima¬zione ad intraprendere azioni per detta modifica in quanto il potere è solo dei condomini; tanto meno egli può, per gli stessi motivi, non applicare la Tabella Millesimale attualmente in vigore.
La causa di revisione delle tabelle mil¬lesimali potrà essere intrapresa da uno o più condomini, anche assistiti da un so¬lo legale, con la necessaria chiamata in causa di tutti gli altri condomini e cioè con la notifica dell'atto di citazione a tutti i condomini, non solo a quello, ipotizzando che si tratti di uno solo, che è interessato dall'errore, oppure dalle innovazioni di vasta portata.
I condomini, ricevuta la notifica dell'at¬to di citazione da parte degli altri pos¬sono: a) rimanere "contumaci" ossia non fare nulla, non difendersi in giudi¬zio con un avvocato, nè per sostenere nè per contestare la richiesta di modifi¬ca delle Tabelle; la sentenza avrà co¬munque effetto anche nei loro con¬fronti; b) incaricare un avvocato che li rappresenti per "costituirsi" in giudizio al fine di sostenere, oppure contestare, la richiesta di modifica delle Tabelle. La nuova Tabella Millesimale come sta¬bilita dalla sentenza del Giudice che si avvarrà dell'opera, indispensabile data la natura della causa, di un Consulente Tecnico d'Ufficio (cioè di un esperto che valuterà la situazione dei luoghi e redigerà materialmente la nuova tabella) avrà efficacia dal passaggio in giudicato della sentenza stessa senza possibilità di pretenderne l'applicazione per il perio¬do precedente.
Nel giudizio i condomini potranno no¬minare un proprio Consulente Tecnico di parte che affiancherà quello d'Uffi¬cio.
Al giudizio, per i motivi più sopra illu¬strati, resta estraneo l'Amministratore del Condominio.
I condomini che non fossero d'accordo sul contenuto della nuova tabella stabi¬lita dal Tribunale dovrebbero necessa¬riamente promuovere un giudizio di ap¬pello avverso la sentenza del Tribunale
Le spese del giudizio
Per quanto riguarda le spese del giudi¬zio (costi legali e di consulenza) il crite¬rio generale è quello dell'anticipazione di tutti i costi da parte di chi inizia la causa e del successivo addebito a carico della parte soccombente. Nel giudizio di revisione delle Tabelle Millesimali per "parte soccombente" si potrebbe in¬tendere il condomino che ha realizzato le opere che hanno determinato la ne¬cessità di modifica delle tabelle, oppure quello dell'immobile interessato dall'er¬rore.
Vi è però da tenere conto che le nuove tabelle, contenute nella sentenza del Tribunale, saranno utili a tutti i parteci¬panti al Condominio.
Dunque non è dato avere sicurezza in ordine ai soggetti a carico dei quali ver¬ranno poste le spese di giudizio e di consulenza.
Può anche darsi il caso in cui il Tribu¬nale "compensi" le spese suddette (ognuno paga le spese del proprio av¬vocato) eventualmente suddividendo pro quotai costi della consulenza.
Ed ancora va ricordato che la liquida¬zione delle spese del giudizio (a carico totale di una parte, e/o a carico di cia¬scuna parte, ossia mediante "compen¬sazione" totale e/o parziale) rientra nel¬la valutazione discrezionale del giudice variabile a seconda dei casi concreti.
Da ultimo si precisa che la somma li¬quidata dal Giudice per onorari, diritti e spese di giudizio a favore della parte vit¬toriosa può non coincidere con la par¬cella che l'avvocato difensore chiederà al proprio cliente parte vittoriosa nel giudizio.
Il Giudice liquida infatti (anzi a volte neppure liquida, come si è visto, perché si opera la compensazione delle spese, oppure liquida solo parzialmente) quel¬le che sono le spese, i diritti e gli onora¬ri corrispondenti alle attività svolte nel giudizio.
Ma l'avvocato svolge altre attività a fa¬vore del proprio cliente anche prima del giudizio oppure durante il giudizio, atti¬vità che però non sono, come si dice "ripetibili" dalla controparte (ad esem¬pio colloqui con il cliente, le sessioni te~ lefoniche la corrispondenza informati- va con il cliente, le spese varie di stu¬dio).
Tutte queste attività saranno quantifica¬te dall'avvocato al proprio cliente oltre alle somme liquidate dal Giudice. Vi è infine da ricordare anche che la li¬quidazione delle spese di giudizio even¬tualmente fatta dal Giudice a carico del¬la controparte non è comunque vinco¬lante in quanto l'avvocato può chiedere al proprio cliente somme diverse, sia minori che maggiori, purché rispon¬denti alla Tariffa Professionale Forense.
Marina Figini
Adozione di nuove tabelle millesimali – volontà presunta o tacita
Cass. Sez. II Civile, sentenza n. 8863 del 28 aprile 2005
l'allegazione dell'originaria tabella millesimale al regolamento condominiale di natura contrattuale, non può essere modificata se non con il consenso di tutti i condomini, oppure con sentenza del giudice, nella ipotesi espressamente prevista dall'art. 69 delle disposizioni di attuazione del cod. civile. In tal senso è costante la giurisprudenza di questa Corte.
Infatti, rappresentando la tabella millesimale il rapporto fra il valore della proprietà esclusiva ed il valore dell'intero edificio; e non essendo specificati per legge i criteri in base ai quali calcolare tale rapporto, criteri rimessi, pertanto, alla volontà dei condomini; l'inserimento delle tabelle nel regolamento condominiale contrattuale, è chiaramente indicativo dell'intervenuto accordo negoziale dei condomini su tali criteri, da cui la necessità dell'unanimità dei consensi, nell'ipotesi in cui le mutate condizioni dell'edificio o le variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari incidono sui suddetti criteri alternando il rapporto precedentemente definito.
Nella specie, avendo le modificazioni, intervenute nel corso del tempo sugli edifici e sugli immobili di proprietà esclusiva, modificato il rapporto di valori di cui si è detto, come dimostrato dalla diversa quantificazione di millesimi attribuito agli immobili di proprietà esclusiva dei ricorrenti, nel corso degli anni, è necessario che la nuova tabella sia deliberata con il consenso di tutti i condomini e ciò per poterla ritenere efficace anche nei confronti dei condomini assenti o dissenzienti.
La Corte d'Appello NON ha disatteso tale principio; ma ha ritenuto che i ricorrenti, partecipando alle assemblee per tre anni ed effettuando i pagamenti in conformità della nuova tabella, avessero manifestato, per "facta concludentia", quel consenso che avevano espressamente negato in occasione della relativ delibera condominiale.
Formazione delle tabelle millesimali: elementi intrinseci, estrinseci, pertinenze delle proprietà esclusive
Sentenza Cass. Civ. 01-07-2004, n. 12018, Sez. II
Ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un Condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano, occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l'estensione) che gli elementi estrinseci (quali l'esposizione), nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini in proprietà esclusiva dei singoli condomini, in quanto consentono un miglior godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell'immobile.
Tabelle millessimali
Cass. civ., sez. II, 21 novembre 2006, n. 24670
In tema di ripartizione delle spese di condominio, la mancanza di tabelle millesimali applicabili in relazione alle spese effettuate consente all'assemblea condominiale di adottare, a titolo di acconto e salvo conguaglio, tabelle provvisorie, per le quali non occorre il consenso di tutti i condomini, necessario, invece, per l'approvazione di tabelle definitive.
(Pertanto la deliberazione assembleare maggioritaria, con la quale si sia proceduto alla ripartizione temporanea e provvisoria delle spese in base a una tabella non adottata con il consenso di tutti i condomini, è legittima.)
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